关于加强和改进自治区住宅物业管理工作的实施意见

时间:2021-09-13 来源:新疆住房和城乡建设厅 作者:佚名

  

  

  伊犁哈萨克自治州住房和城乡建设局、党委政法委、文明办、发展改革委、公安局、财政局、人力资源社会保障局、应急局、市场监管局,各地、州、市住房和城乡建设局(住房保障和房产管理局、城市管理局)、党委政法委、文明办、发展改革委、公安局、财政局、人力资源社会保障局、应急局、市场监管局、银保监分局:

  居住社区(住宅小区)是居民生活的主要空间,是基层社会治理的重要内容,是党和政府联系、服务人民群众的“最后一公里”。住宅物业管理事关群众生活品质,事关城市安全运行,事关社会和谐稳定,事关党和国家长治久安。为加快发展住宅物业服务业,推动物业服务向高品质和多样化升级,满足人民群众不断增长的美好居住生活需要,根据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)、《中共中央国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》、《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>的通知》(中办发〔2019〕30号)、《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)、《自治区党委人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》(新党发〔2017〕31号)有关要求,现就加强和改进住宅物业管理制定以下实施意见。

  一、总体要求

      (一)指导思想

  坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神、第三次中央新疆工作座谈会精神,贯彻落实自治区党委九届十次、十一次、十二次、十三次全会和自治区十三届人大常委会第二十五次会议精神,完整准确贯彻新时代党的治疆方略,牢牢扭住社会稳定和长治久安总目标,坚持以人民为中心的发展思想,践行新发展理念、推动实现高质量发展,坚持党建引领,将物业管理纳入基层治理体系,推进基层治理体系和治理能力现代化,完善住宅物业管理体制机制,加强住宅物业服务和监管,切实提升服务水平,不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

  (二)工作目标

  到2023年,基本建成党建引领下的住宅物业管理体系,街道、社区物业管理力量和能力全面增强,物业管理与基层社会治理有效融合。住宅物业管理实现党的组织、物业服务全覆盖。业主委员会组建率显著提高,充分发挥作用并规范运行。住宅物业服务领域不断拓展,物业服务能力和水平显著提升,物业管理长效机制基本形成。

  二、主要任务

  (一)坚持和加强党对物业管理工作的领导

  1.建立健全物业服务行业党建工作领导体制和运行机制。鼓励支持各地依托物业主管部门成立物业服务行业党组织,负责统筹指导本地物业服务行业党建工作。各地要建立由政法、宣传、发改、住房城乡建设(房地产)、公安、财政、人力资源、应急管理、市场监管、城市管理等部门参加的综合协调机制,定期召开会议,研究协调解决物业党建和物业服务管理中的重点难点问题。街道、社区要建立物业管理联席会议,建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制,及时研究协调解决物业服务管理有关事项。社区党组织要加强对物业服务企业和业主委员会的指导和监督。(自治区住房城乡建设厅、党委政法委、文明办、发展改革委、公安厅、财政厅、人力资源社会保障厅、应急厅、市场监管局按职责分工加强指导监督,各地有关部门负责落实。以下均需地方部门落实,不再列出)

  2.推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员,符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。推动符合条件的业主委员会建立党组织,并将党组织建立情况和党员比例纳入业主委员会备案要求,力争2023年全区60%以上的居民小区建立业主委员会,业主委员会成员中党员达到一定比例,实现业主委员会党的组织和工作全覆盖。扩大物业服务企业党的组织覆盖,推动符合条件的物业服务企业通过单独建、联合建等方式建立党组织,实现党组织应建尽建,对没有党员的物业服务企业全部选派党建工作指导员。物业服务企业党组织关系一般隶属所在街道、社区党组织,规模和影响较大的物业服务企业党组织,可纳入县(市、区)物业服务行业党组织直接管理。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织,推动机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理,有效服务群众。(自治区住房城乡建设厅、党委政法委、文明办、公安厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  3.加强社区物业党建联建。按照组织共建、活动共联、资源共享要求,全面推行住宅小区物业服务企业负责人到社区报到制度,推行社区党组织开放式组织生活,与物业服务企业、业主委员会党组织党课联上、活动联办、工作联抓,密切沟通联系和协调互动。积极引导物业服务企业党组织与社区党组织签订共建协议,每年至少认领1个社区党建服务项目。将物业服务企业纳入网格党建工作体系,注重吸收符合条件的企业职工作为社区兼职网格员,参与社情民意摸排、矛盾纠纷调解等工作,延伸党的工作手臂和民生服务触角。(自治区住房城乡建设厅、文明办、公安厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  (二)融入基层社会治理体系

  4.落实街道属地管理责任。推进物业服务管理重心下移街道、社区。街道要建立健全居住社区综合治理工作制度,明确工作目标,及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。要定期召开专题会议,帮助社区党组织解决物业协商中遇到的困难和问题,统筹协调解决涉及多个社区和社区自身无法解决的事项。推动在社区居民委员会下设立环境和物业管理委员会。鼓励街道建立物业管理工作机制,指导监督辖区内物业管理活动,积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会,办理业主委员会备案,并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果,监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间,街道指导物业服务企业开展应对工作,并给予物资和资金支持。支持物业服务企业承担社区公共服务职能,委托物业服务企业承担公共服务事项的,应当向物业服务企业支付相应费用。(自治区党委政法委、住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、公安厅、财政厅、应急厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  5.推动城市管理服务和执法下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸,依托城市综合管理服务平台,建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单,压实工作责任,及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、违规装修、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户,落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。街道要充分利用物业管理工作机制,积极推进城市综合执法力量向住宅小区下沉,加强对小区内违法违规行为的联动巡查、检查和处理,及时回应和解决好群众诉求。(自治区住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、公安厅、财政厅、消防救援总队、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  6.构建共建共治共享格局。街道要发挥居民的主体作用,调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性,共同参与居住社区治理,构建共建共治共享的基层社会治理体系,实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道,健全12345热线投诉转办机制,提高投诉处置效能。加强物业管理调解组织建设,发挥基层综治中心和网格员作用,积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。(自治区党委政法委、住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、公安厅、财政厅、应急厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  (三)健全业主委员会治理结构

  7.优化业主委员会人员配置。街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励和引导“两代表一委员”参选业主委员会成员,提高业主委员会成员中党员比例。建立业主委员会成员履职负面清单,出现负面清单情形的,暂停该成员履行职责,提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。县(市)住房和城乡建设(房地产)部门、街道要每年对业主委员会成员进行法律法规和业务培训,提高业主委员会成员依法依规履职能力。(自治区住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、公安厅、财政厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  8.充分发挥业主委员会作用。鼓励业主大会根据法律法规规定,通过议事规则和管理规约约定,授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用决策权力。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议,对业主违规违约行为进行劝阻。对多次催交仍拖欠物业费的业主,可根据管理规约规定的相应措施进行催交。经诉讼或仲裁业主应当支付物业费而恶意拖欠的,依法纳入个人信用记录。(自治区住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、公安厅、财政厅、消防救援总队、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  9.规范业主委员会运行。业主委员会应当定期召开会议,在决定物业管理有关事项前,应公开征求业主意见,并报告社区党组织和居民委员会。业主委员会在对物业服务企业选聘、环境改造、公共设施完善、动用大额维修资金等重大事项作出决定前,应及时主动向社区党组织报告并书面向街道报备。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务,明确工作职责和薪酬标准。各地要积极探索建立业主委员会换届审计制度。(自治区住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、公安厅、财政厅、应急厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  10.加强对业主委员会监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息,保障业主的知情权和监督权。建立业主委员会纠错和退出机制,业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定,街道应当责令限期整改,拒不整改的依法依规撤销其决定,并公告业主。业主委员会不依法履行职责,无法正常运行,严重损害业主权益的,街道指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。(自治区住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、公安厅、财政厅、消防救援总队、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  (四)提升物业管理服务水平

  11.扩大物业管理覆盖范围。街道要及时积极推动业主设立业主大会,选举业主委员会,选聘物业服务企业,实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的,鼓励组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会,临时代替业主委员会开展工作。结合城镇老旧小区改造,引导居民协商确定老旧小区的管理模式,推动建立物业管理长效机制。推进物业管理区域优化整合,鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。暂不具备专业化物业管理条件的,由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式,逐步实现物业管理全覆盖。(自治区住房城乡建设厅、党委政法委、文明办、发展改革委、公安厅、财政厅、消防救援总队、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  12.提升物业服务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任,规范物业企业履约行为,督促企业依据合同及其约定的服务内容及标准,严格履约服务。物业服务企业要健全服务质量保障体系,建立服务投诉快速处理机制,加强人员车辆管理,定期巡检和养护共用部位、共用设施设备,采取合理措施保护业主的人身、财产安全,做好绿化养护,协助规范垃圾投放并及时清扫清运,改善居住环境,提升居住品质,打造优秀物业服务项目。发挥物业行业协会作用,编制完善物业服务标准,规范从业人员行为。(自治区住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、公安厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  13.完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成,推动建立协商调价机制,引导业主与物业服务企业在物业服务合同中约定物业服务价格及调整方式。提倡酬金制计费方式。县(市)住房和城乡建设(房地产)部门要公布物业服务清单,明确物业服务内容和标准。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息,供业主和物业服务企业协商物业费时参考。物业服务价格实行政府指导价的,由有定价权限的发展改革部门会商住房和城乡建设(房地产)部门制定并公布基准价及其浮动幅度,建立动态调整机制。(自治区发展改革委、住房城乡建设厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  14.提升物业服务行业人员素质。支持和鼓励高等学校、职业院校加强物业服务业相关学科专业建设,培育一批具备物业管理、法律咨询、信息工程、人工智能等知识技能的复合型人才。深化产教融合,鼓励高等学校、职业院校和物业企业合作创新物业服务人才培养模式。推动物业服务人员职业技能等级认定工作。开展职业技能培训和竞赛,支持物业行业组织、培训机构开展物业企业在职人员职业技能培训和行业技能比赛,提高从业人员整体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度,引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下,可利用闲置房屋用于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展最美物业人宣传选树活动,增强从业人员荣誉感和归属感。(自治区人力资源社会保障厅、住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  (五)推进物业管理服务转型升级

  15.支持物业服务企业规模化品牌化发展。支持物业服务企业兼并重组,整合市场资源,推动物业服务规模化、品牌化经营。支持物业服务企业立足住宅物业服务,向商业、写字楼、产业园区、学校、医院等物业服务发展。引导物业服务企业建立现代企业制度,支持发展一批以品牌为龙头、资本为纽带,实现跨地区、跨行业、跨所有制、连锁经营的现代物业服务企业。支持物业服务企业品牌建设、人才培养、标准化和信息化建设等项目。(自治区住房城乡建设厅、发展改革委、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  16.加强智慧物业管理服务能力建设。以自治区城市综合管理服务平台为支撑,按照《自治区智慧社区(小区)建设技术导则(试行)》要求,加快建设智慧物业管理服务平台。采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据,共享城市管理数据,汇集购物、家政、养老等生活服务数据,确保数据不泄露、不滥用。依法依规与相关部门实现数据共享应用。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术,建设智慧物业管理服务平台,提升物业智慧管理服务水平。(自治区住房城乡建设厅、党委政法委、文明办、发展改革委、公安厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  17.推动发展生活服务业。物业服务作为生活性服务业,纳入《自治区服务业发展“十四五”规划》,享受生活性服务业相关税收优惠政策。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,发展“物业服务+生活服务”,满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台,提供定制化产品和个性化服务,实现一键预约、服务上门,实现线上线下服务融合发展。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务,可依规申请相应优惠扶持政策。(自治区发展改革委、住房城乡建设厅、财政厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  18.提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑,通过在供水、排水、燃气、供热、电梯、消防等重要设施设备布设传感器,实现数据实时采集。建立事件部件处置权责清单,明确处置业务流程和规范,实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。(自治区住房城乡建设厅、发展改革委、公安厅、消防救援总队、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  19.推动物业服务业绿色发展。鼓励物业服务企业以前期顾问等方式提前介入物业项目开发建设,积极参与绿色社区建筑创建活动,在社区基础设施建设、人居环境整治、建筑设计方案、设备产品选型、绿色建材应用等方面提出合理化建议。协助推广绿色住宅使用者监督机制,开展技术革新和设备改造,倡导绿色低碳生产生活方式,深入实施以节能节水节材、垃圾源头分类、环境美化绿化等为主要内容的绿色物业管理,提高住宅建筑及公共活动空间健康舒适性能,促进社区功能完善和居住生活品质提升。(自治区住房城乡建设厅、文明办、发展改革委、财政厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  (六)规范维修资金使用和管理

  20.提高维修资金使用效率。街道要指导物业服务企业、业主根据小区年限、共用部位、共用设施使用情况,合理确定年度修缮计划,提交业主大会表决同意后,申请使用维修资金。县(市)住房城乡建设(房地产)部门要优化维修资金使用流程,简化申请材料,缩短审核时限。建立紧急维修事项清单,符合清单内容的,业主委员会可直接申请使用维修资金,尚未产生业主委员会的,由街道组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用。因供水、排水、燃气、供热、电梯、消防等紧急事项使用维修资金的,维修工程竣工后,应当公开维修资金使用数额。各地可积极探索维修资金购买电梯安全责任保险。(自治区住房城乡建设厅、财政厅、消防救援总队、市场监管局、银保监会新疆监管局按职责分工加强指导监督)

  21.健全维修资金管理制度。提高维修资金管理机构专业化、规范化管理水平。采用公开招标方式,综合存款利率、资产规模和服务效能等因素,择优确定专户管理银行,控制专户管理银行数量。探索委托专业机构运营维修资金,提高资金收益水平,并将收益分配给业主。加快维修资金管理信息系统建设,方便业主实时查询。每年披露资金管理和使用情况,接受社会监督。加强维修资金监管,严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为。(自治区住房城乡建设厅、公安厅、财政厅、市场监管局、银保监会新疆监管局按职责分工加强指导监督)

  22.加大维修资金归集力度。严格落实购房人交存维修资金义务,对未交存首期维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。推动新建商品房在办理网签备案时,由建设单位代为足额缴纳维修资金。加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度,受业主委托代收维修资金的,应在三日内将维修资金全额交存专户管理银行。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。(自治区住房城乡建设厅、公安厅、财政厅、市场监管局、银保监会新疆监管局按职责分工加强指导监督)

  (七)强化物业服务监督管理

  23.建立服务信息公开公示制度。物业服务企业应当在街道指导监督下,在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏,如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防设施等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息,可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示,按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。(自治区住房城乡建设厅、发展改革委、消防救援总队、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  24.建立物业服务企业信用管理制度。认真落实《自治区物业服务企业信用评价管理办法(试行)》,完善信用评价标准,建设统一信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道、社区、业主意见等情况,采集相关信用信息,实施信用综合评价,依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况,实行信用分级分类监管,强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。(自治区住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  25.优化市场竞争环境。加强物业服务企业登记注册信息部门共享,探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。建立物业管理招标投标制度,加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主、业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。县(市)住房和城乡建设(房地产)部门在征求街道意见的基础上,建立物业服务企业红黑名单制度,推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员,依法清出市场。(自治区住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅、市场监管局按职责分工加强指导监督)

  三、保障措施

  (一)落实工作责任。各地各部门要坚持以人民为中心的发展思想,把加强和改进住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措,切实加强组织领导,优化机构设置,配齐专业人员,加强舆论宣传,落实工作责任,研究制定出台配套政策措施,确保确定的各项任务落到实处。有关行政主管部门要切实承担起行业监管责任,定期研究住宅物业管理工作,提出工作思路和推进措施,及时梳理分析群众反映强烈的物业服务突出问题,集中开展专项整治。街道社区要落实属地管理责任,督促推动各项任务落地见效。

  (二)强化监督指导。自治区住房和城乡建设厅将会同相关部门对各地贯彻落实情况进行监督指导。开展住宅物业发展跟踪监测,完善统计指标,建立住宅物业发展形势分析制度。加强考核评估,定期通报动态,总结各地经验,及时完善住宅物业管理有关制度。对工作推动不力的地区和单位,进行跟踪督办或约谈问责。

  (三)加强宣传引导。大力开展住宅物业管理宣传活动,发挥各有关部门、街道社区、行业协会、物业服务企业等单位的宣传主阵地作用,提高全社会对物业管理的认识。引导新闻媒体坚持正确舆论导向,做好业主、业主委员会与物业服务企业良性互动、物业服务企业和从业人员感人事迹等正面宣传报道,严肃曝光住宅物业管理中的违法违规行为,弘扬社会正能量,充分调动各方力量,共同打造良好住宅物业发展环境。


  


原文链接:http://zjt.xinjiang.gov.cn/xjjs/fdcy/202109/813087afc4344b9b9f2c6a4303bd0dd8.shtml